Леонид Турчин: «Накрутки в строительстве составляют 20-25%»

Сейчас в Днепропетровске работает около двух десятков крупных строительных компаний. А в конце 90-х на слуху у горожан была одна – «Созидатель». За 20 лет работы в «портфеле» компании – десятки введенных в эксплуатацию объектов общей площадью более 300 тыс. кв. м.

С чего начинался «Созидатель», не утратил ли он своего веса на рынке с приходом молодых амбициозных строительных компаний, трудно ли отвести землю для стройки – об этом беседуем с экспертом строительного рынка – генеральным директором НПО «Созидатель» Леонидом Турчиным.

«Россия может быть благодарна «Созидателю»…

- С чего начинался «Созидатель»?

- С Горбачева. Точнее с его Указа о кооперативах. Кооперативы тогда разрешили организовывать при государственных предприятиях и в 1987 году мы создали кооператив «Созидатель» при Нижнеднепровском трубопрокатном заводе им. К.Либкнехта.

- А почему при этом заводе создавали? Там были знакомые в руководстве?

- Завод большой, при нем уже было создано много кооперативов. Связей у нас там не было, просто так легче было зарегистрировать кооператив. Потом сняли на пр. им. Газеты «Правда» комнатку 20 м² у завода «Сантехмонтаж» - с этого и начался наш кооператив.

- Кто были «родители» «Созидателя»?

- Основателей кооператива было пятеро. Так нужно было по закону, для его регистрации. Трое из основателей потом уехали из страны, еще один заболел, так что из основателей сейчас только я работаю в «Созидателе». В то время я работал главным специалистом проектного института «Днепрогражданпроект» и еще 2 года не увольнялся оттуда, потому что никто не знал, чем это (кооперативное движение – ИА «Новый мост») закончится. Толчком послужило выступление на одном из съездов кооператоров (а я часто ездил на такие подпольные съезды в Москву) председателя Всесоюзного совета кооператоров Павла Бунича. Его спросили: «а не заберут ли заработанное у кооператоров?», на что он ответил: «А кто у кого будет забирать, если все коммунисты тоже организовали кооперативы!..».

- Чем занимался кооператив?

- Мы организовали его как проектную организацию. Занимались газификацией (это как раз моя специальность) нечерноземной полосы России. Знаете, что такое «нечерноземная полоса»? чтобы это узнать, я пошел в библиотеку… А потом написал и разослал открытки председателям облисполкомов нечерноземной полосы. И мне ответили! Так мы получили много заказов на разработку проектов газификации. Так что Россия может быть благодарна «Созидателю» за развитие инфраструктуры городов.

Первый объект – цех для НИИ резиновой промышленности

- А когда кооператив переквалифицировался в строителя?

- Примерно в 1992 году мы занялись массовым строительством. Хотя еще в 1989 году для НИИ резиновой промышленности построили цех. Заказывая нам проекты газификации, клиенты часто спрашивали: «А вы можете и построить?» - так и вошли в строительство…

Строили коровники, птичники, другие сельскохозяйственные постройки… Постепенно приобретали технику на баланс кооператива. По тогдашним законам кооперативам продавали все с коэффициентом 3 – т.е. в 3 раза дороже. Но кооперативы все равно могли хорошо зарабатывать.

- Какое здание было первым серьезным опытом для кооператива?

- Первый жилой объект – дом на ул. Свердлова, 22-24, где располагается областное КРУ. В то время это было первое в городе здание с котельной и бассейном на крыше, с автомойкой рядом с домом, паркингом в доме и оздоровительным центром в подвале.

«Я по натуре общественник»

- В свое время Вы баллотировались в народные депутаты, работали заместителем губернатора. Зачем вам нужно было это хождение во власть?

- Не для чего-то конкретного, не для «Созидателя». Просто я общественник по натуре… Я и во времена кооперативного движения на съезды ездил поэтому, и сейчас в Днепропетровской строительной палате работаю. Я пытался доказать, что, собравшись вместе, мы (объединения бизнесов) можем дать стране больше, мы – основной поставщик налогов в стране. Почему хотел работать в Верховной Раде? Я считал, что смогу там лоббировать строительную отрасль, ведь в то время там не было специалистов в строительстве. Как тогда писались законы? Их готовили чиновники, которые видят только Киев. А в регионах ситуация сильно отличается от столицы. В принципе, строительная отрасль должна выдвигать депутатов во все уровни власти, чтобы создавать одинаковые для всех правила игры.

- А чем занимается Строительная палата?

- У нас 58 членов палаты в области. Сейчас разрабатываем проект, чтобы Палата стала экспертом при выходе новой строительной компании на рынок. Приведу пример Польши – там Строительная палата регулирует рынок. Есть «желтые» и «красные» карточки, как в футболе. «Желтую» Палата дает стройкомпании за одно нарушение, а при повторном – «красная» карточка и компания больше не может работать на региональном строительном рынке.

- Ваш сын лоббирует интересы «Созидателя» в горсовете (Александр Турчин – депутат горсовета)?

- Не только «Созидателя». Ведь лоббируя интересы своей компании, он автоматически отстаивает позиции и всех остальных строителей города, способствуя решению многочисленных наболевших вопросов отрасли.

К сожалению, сегодня немало подобных вопросов все еще остаются открытыми. В частности, по процедуре отвода земли, которую мы, как и все другие застройщики, вынуждены отводить год, два и больше…

К слову, именно этому вопросу было посвящено и совещание в облгосадминистрации, которое на днях провел губернатор. Как непосредственный участник события, могу сказать, что там состоялся очень серьезный разговор. Виктор Бондарь поставил перед строителями задачу – совместно с профильным управлением облгосадминистрации разработать предложения по упрощению процедуры отвода земли. Будем надеяться, что эти инициативы станут действенным основанием для разрешения проблемы.

- Чем гордитесь за время работы на посту замгубернатора?

- Не могу сказать, что горжусь. Распоряжения губернатора по сфере ЖКХ, которые я готовил во время работы в этой должности, внедрялись в отдельных городах области – Кривом Роге, Орджоникидзе, Никополе. Сегодня я рад был услышать о введении карточек на пользование лифтами в Днепропетровске, а во время моей работы замгубернатора их внедрили только в Днепродзержинске… Коммунальные карты тогда были введены в Кривом Роге и Днепродзержинске (за 3 года в этом городе они обеспечили поступление в бюджет дополнительно 9 млн. гривен), а сейчас их вводят по области; в свое время я ратовал за переход с квадратных на кубические метры в оплате за отопление – теперь этот тезис звучит в областной программе реформирования ЖКХ.

Кроме того, при мне инициировалось создание жилищно-коммунальной инспекции, введение института управдомов… Сейчас эти моменты есть в программе реформирования ЖКХ. Я для себя сделал вывод: чтобы что-то внедрить в нашей стране, нужно много времени. Гордиться этим не могу, потому что не смог это «добить», т.к. закон у нас такой, что облгосадминистрации могут только рекомендовать местным властям что-то сделать. Я создал в 2003 году жилищно-коммунальный паспорт области (показывает толстую книгу), в нем – по каждому дому расписано потребление всех энергоносителей.

- Сейчас этот паспорт обновляется?

- Нет. Хотя в распоряжении губернатора была такая задача, но я не слышал, чтобы он поддерживался.

«Для вас – жизни не хватит, чтобы землю себе отвести»…

- Сейчас модно критиковать процедуру землеотвода в нашем городе. Как человек, не раз успешно прошедший эти испытания, расскажите, что нужно делать, чтобы отвести землю в Днепропетровске?

- В законе все это прописано: желающий отвести землю пишет заявление с просьбой отвести земельный участок на имя мэра. Потом это заявление рассматривают депутаты на сессии горсовета.

- Если простой человек с улицы захочет получить себе участок земли, я вот, например, сколько времени на это уйдет?

- Для простого человека это очень сложно… В этом процессе задействована очень большая команда людей, которая ставит подписи… Для Вас (обращается к автору интервью) – жизни не хватит.. Фирмы отводят за 1,5-2 года. Здесь не прозрачность нужна, я считаю, а как раз безликость: вот за границей заявление с просьбой отвести землю подается без фамилии, заявлению присваивается номер и оно рассматривается в установленные законом сроки. Тогда проситель не знает, кому дать взятку, а чиновники не знают, кому отводится земля. Кроме того, в каждый закон у нас нужно внести ответственность за объект строительства не только со стороны застройщика, но и чиновника, участвующего в отводе земли.

Сейчас в Верховную Раду подан законопроект о саморегуляции строительного рынка, будет очень хорошо, если он будет принят. Тогда общественные организации смогут регулировать рынок. Пока же у нас ни одна из служб, выдающих разрешение на строительство, не несет ответственности за это, потому что в государстве нет системы, которая бы это регламентировала.

«Общественные слушания не должны останавливать строительство»

- Как Вы относитесь к процедуре общественных слушаний перед строительством объекта?

- Правильно, что они должны проводиться, но они должны не останавливать процесс строительства, а рекомендовать сделать компенсирующие мероприятия. Можно снести детскую площадку перед строительством, но тогда застройщик должен ее построить в другом месте в лучшем виде. Нужны правила игры на строительном рынке. Сравню это с футболом (я очень люблю эту игру, и в свое время был председателем клуба болельщиков): застройщики и жильцы должны играть по одним правилам и придерживаться одной системы судейства. Тогда все будут взаимодействовать в одном правовом поле и не выходить за его пределы.

- Были ли у «Созидателя» задержки в строительстве объектов из-за протестов общественности?

- Наверняка Вы не слышали скандалов, связанных с нашей компанией. У нас были 2 проекта, по которым жильцы окрестных домов были против. Мы не стали спорить – ушли с тех объектов. Это хорошо, что общественность участвует в обсуждении будущих строек, но сегодня это движение уже приобретает ненормальные тенденции. «Просто не хотим, чтобы строили!», - говорят жильцы. Но если ничего не строить, то и первичного рынка не будет, и цены на вторичном будут расти.

«Политика на земельные вопросы не влияет»

- Изменение большинства в горсовете и политическая обстановка в целом как-то влияет на решение земельных вопросов?

- При отсутствии правил игры на рынке – не влияет… Приходят новые депутаты и лоббируют свои интересы (раньше мажоритарщики лоббировали свои, а теперь – партийные). Лоббировать можно и нужно, но по правилам. Не думаю, что важно – кто находится в коалиции, когда нет самих правил…

«Чтобы работать на строительном рынке Днепропетровска, иногородним строителям нужен покровитель»

- Сложно ли выйти на днепропетровский рынок строительным компаниям из других областей?

- Сложно. Нужно иметь покровителя.

- Зачем?

- Он помогает в прохождении документов по инстанциям. Но компании могут зайти на наш рынок и выкупив корпоративные права у какой-то строительной фирмы. В общем-то, я не вижу сейчас какой-то экспансии на рынок города. Сейчас рост ставок аренды на землю явился очень хорошим индикатором, показавшим, что на рынке много спекулянтов – они сейчас выставили большое количество участков на продажу.

- Не планирует ли «Созидатель» выходить на киевский рынок?

- Не планирует. Нас туда приглашали, мы строили и в Севастополе, реконструировали 5 железнодорожных вокзалов, но мы не рвемся на другие рынки. Можно сказать, что «Созидатель» - домашняя компания. К тому же, мы сейчас строим в Кривом Роге.

- А там легче решать земельные вопросы?

-Да, легче. Там нет массового строительного бума. Мы выкупили там недостроенное здание и сейчас сдали в эксплуатацию шестисекционный жилой дом. Также подали документы на землеотвод еще одного участка – в Кривом роге проще отводить землю, потому что меньше конкурентов.

«За 5 лет к Евро-2012 можно успеть построить что угодно»

- Как по-Вашему, успеет ли город подготовиться к Евро-2012 и построить все заявленные объекты?

- За такое время можно построить что угодно, но здесь тоже нужны системные правила. Нужно четко определить – что, где и сколько строить. Вот, например, дороги, ими столько лет занимаются, но результата не видно. Мы в компании сейчас тоже думаем, что из объектов можно отнести к Евро-2012. Предложили построить гостиницу на микрорайоне «Цветы», а власть уже будет решать – интересно это или нет…

«Мы осознанно ушли из центра»…

- Еще лет 5 назад «Созидатель» был, пожалуй, самой крупной и известной строительной компанией в Днепропетровске. Сейчас же в городе появились крупные, масштабные проекты, например, «МОСТ-сити», авторами которых стали новички рынка. Сократилась ли сейчас доля «Созидателя»? Снизилось ли его влияние на рынке?

- Мы занимаем свою нишу на рынке – в «эконом-классе». В целом доля нашей компании на рынке города – около 30% и она не сокращается и в ближайшие годы, учитывая наш план развития до 2011 года, она останется на этом же уровне.

- Почему остановились на «эконом-классе»? Ведь строительство жилья «элит-класса» намного прибыльнее?

- Мы осознанно ушли из центра и стали застраивать жилмассивы. Да, в центре цена жилья выше, но и себестоимость выше. На окраинах города строить проще, в том числе и отводить землю легче… А что такое жилье «элит-класса»? Нет такого понятия. Есть элитный образ жизни, а жилье и «эконом» и «элит» строится из одних и тех же строительных материалов!

А моя мечта – построить домик с полным энергообеспечением (своя скважина для организации водоснабжения, своя котельная…). Чтобы жильцы не зависели от разных энергоснабжающих организаций…

- Как Вы оцениваете нынешнее развитие архитектуры Днепропетровска?

- Мне импонирует градостроительное решение в Одессе – там запретили строить в центре. Наш город тоже имеет свое историческое лицо. Мне не очень нравится, когда старинные здания реставрируют, сочетая историческое лицо фасада, например, со стеклобетоном… Давайте все-таки беречь свою историю! Конечно, есть разные мнения по поводу строительства в исторической части, но я считаю, что нужно просто принять одно решение и потом уже ему следовать.

«Цены будут расти»

- Как развиваются первичный и вторичный рынки недвижимости в Днепропетровске?

- На первичном рынке строится мало. А вторичный – бежит за первичным, цены на «вторичку» - нереальные. Цены на «первичку» будут расти, а в какой отрасли сейчас не ожидают роста цен? Повышение цен на газ вызывает рост зарплаты и т.д. На первичном рынке, думаю, можно ожидать 20-25% роста в 2008 году, на вторичном, соответственно, тоже, потому что значительного роста объемов строительства пока не вижу. А в 2007 году цены поднялись примерно на 28% на «первичке».

«Накрутки на строителей – 20-25%»

- Какие риски несут строители в своей деятельности?

- Большие. Смета на строительный проект каждый год растет, несмотря на то, что в нее закладывается предполагаемый рост цен. В 2006 году стройматериалы подорожали на 37%, в другие годы – на 15-20%, а стройматериалы составляют около 50% себестоимости строительства. В какой еще отрасли экономики, кроме строительства, положено делать отчисления на развитие инфраструктуры? Это кроме того, что строители, как и все, платят налоги. Так, мы отдаем деньгами 5% от стоимости вводимого в эксплуатацию жилья, 8% - от стоимости офисных помещений…

Разных сетей (газо-, водоснабжения) прокладываем на миллионы гривен, хотя по закону энергоносители должны быть поданы на границу объекта. Накрутки составляют 20-25% при строительстве, а на эту сумму жилье могло бы быть дешевле. Мы (строительные компании) капитализируем компании, которые и так коммерческие (например, газовые, водопоставляющие). Президент говорил о стоимости жилья $500/кв.м – она будет такой, но снимите с нас всю эту дополнительную нагрузку…

«Днепропетровск – город богатых людей?»

- Прокомментируйте, пожалуйста, результаты исследования Института Горшенина, показавшие, что в Днепропетровске – наибольший в Украине процент людей, считающих себя богатыми.

- В 1992 году, когда мы собирались строить, я тоже задумался об уровне достатка горожан, - считал, что никто не строит, люди бедные… Я тогда пошел в ГАИ, чтобы узнать количество людей, регистрирующих дорогие автомобили. Оказалось, что тогда в год регистрировалось около 40 тыс. авто стоимостью более $15 тыс. я подумал, что среди их владельцев много тех, кто купит квартиру, а не машину.

А когда Надежда Деева была еще на посту замгубернатора, решили провести такой анализ: объем полученной в области зарплаты разделили на сумму стоимости проданных товаров. Последняя оказалась значительно выше зарплаты. То есть, большая часть экономики и тогда, и сейчас находится «в тени».

«Все вели свой бизнес по землянкам, а элитам нужно было объединяться»

- Вернет ли Днепропетровск себе славу «кузницы кадров»?

- Действительно, Днепропетровск долго был во власти, здесь всегда были талантливые люди. Щербицкий, Брежнев, Кучма вышли отсюда. И город уверился, что так будет всегда и это незыблемо. Все вели свой бизнес по землянкам, никто не задумывался о том, что будет после Кучмы. А элитам нужно было объединяться и лоббировать свои интересы. В это время донецкий и западные регионы смогли выдвинуть на центральный уровень свою элиту. Но думаю, что это временно и паритет все-таки восстановится.