Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать

2007 год войдет в историю украинского рынка недвижимости как период минимального ускорения цен за последние 6 лет.

Если раньше жилье активно набирало в цене, достигая в крупных городах Украины рекордного уровня (почти 100% роста - в 2005 году, примерно 60% - в 2006 году), то в прошлом году темпы подорожания снизились до 13-37%. Аналитики утверждают: цены на жилье достигли критической отметки и вступили в конфликт с платежеспособным спросом. В то же время прогнозы на 2008 год не обещают падения цен – в силу вступят новые факторы, которые будут поддерживать дальнейший рост рынка. Подешеветь же может только старое жилье, неимоверно переоцененное за последние годы.

Картина рынка жилья

Если отбросить нюансы, то в целом картина рынка недвижимости в крупных региональных центрах довольна схожа. За прошедший год цены на жилье в городах-миллионниках существенно не изменились, основной прирост пришелся на 1 квартал 2007 года. Во втором же полугодии цены практически «буксовали», что позволило риэлторам объявить о стагнации рынка. В итоге годовое подорожание вторичного жилья, например, в Донецке составило примерно 27,3%, Харькове – 30%, Днепропетровске - 36%, Львове - 37%. Как оказалось, меньше всего росли цены в Киеве: по разным оценкам столичных экспертов, годовой прирост составил 13-15%. Причины столь низкой ценовой динамики аналитики объясняют целым комплексом причин. Главные из них – снижение объема продаж из-за неподъемной стоимости квартир. Сложившиеся цены предложений достигли таких высот, что преодолеть их потенциальным покупателям даже с помощью ипотеки (которая тоже подросла в цене) уже проблематично. Неудивительно, что на фоне разгулявшейся инфляции и снижения доходов населения спрос на жилье резко сократился, а предложение увеличилось в разы. Рынок отреагировал снижением темпов роста цен, а в некоторых регионах, например, в Одессе, жилье и вовсе подешевело. Как следствие, объем спекулятивных сделок упал, а инвестиционный интерес сместился в сторону рынка земли как более доходного.

По мнению аналитиков, в наступившем году кардинальных изменений на рынке жилья не произойдет. Вопрос состоит только в уровне роста цен, который, вероятнее всего, уже не сможет повторить прошлогодних рекордов, но все-таки будет держать покупателей в психологическом напряжении. Вполне возможно, считают эксперты, «расслоение рынка, когда в разных сегментах цены будут меняться по-разному»: панельные дома первых массовых серий будут постепенно дешеветь, а качественные дома более поздней постройки – плавно дорожать. В первом квартале 2008 года наиболее вероятна корректировка цен в соответствии с уровнем инфляции, летом – спокойная сезонная ситуация, а осенью на волне деловой активности уже ничто не помешает ценам двигаться вверх. Причем, по оценкам аналитиков, стоимость первичного жилья будет расти более активно, чем вторичного, а уровень цен будет определять объем востребованных предложений. В среднем подорожание квартир в регионах составит от 15% до 25%. При этом темпы роста цен будут идти в ногу с инфляцией или опережать ее. Но несущественно.

Что будет подталкивать рост цен

По мнению риэлторов, поддерживать рост цен в новом году будут следующие факторы:
- ограниченный объем качественных предложений на вторичном рынке жилья;
- смещение спроса в сторону качественного жилья;
- рост инфляционных процессов: по итогам года инфляция в Украине составила 16,6% и снижаться пока не собирается;
- недостаточные темпы и объемы строительства доступного жилья во всех регионах;
- увеличение себестоимости строительства, связанной с постоянным ростом цен на стройматериалы, изделия и конструкции, газ, строительно-монтажные работы.
Несмотря на ужесточение условий кредитования, ограничивать вероятность снижения цен будет и ипотека.

Что будет сдерживать рост цен

В то же время сдерживать рост цен будут такие факторы:
- невысокая покупательская способность, связанная с уменьшением реальных доходов населения;
- психологическое неприятие растущих ценовых планок;
- снижение спроса на жилье устаревшего жилого фонда и увеличение предложений в этом сегменте;
- снижение инвестиционного интереса к жилью в связи с невысокими темпами роста цен; переориентация инвестиций в землю, объекты коммерческой недвижимости;
- высокий спрос на загородные дома;
- высокий интерес к земле;
- повышение ипотечных ставок, более жесткие условия выдачи кредитов, что приведет к ослаблению актуальности ипотечного кредитования;
- увеличение количества предложений как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Во многих регионах сдача новых жилых домов перенесена на 2008 год.

Так, в Днепропетровске уже в январе-конце февраля будет введено в эксплуатацию 40 тыс. кв. м новых жилых площадей, немалая доля которых составит жилье эконом-класса.