Застройщики надеются на улучшение своего положение при новом Градостроительном законе

На что при новом законе надеются украинский застройщики, на пресс-конференции рассказали член совета директоров Украинской строительной ассоциации Леонид Турчин, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики Приднепровской академии строительства и архитектуры Владимир Залунин и частный предприниматель Вячеслав Жилин.

Леонид Турчин считает, что принятый ВР Градостроительный закон имеет некоторые отличия от того, что предлагалось изначально. «В частности, вопрос о распределении земельных участков в городах и районах заберут у соответствующих депутатов и отдадут исполнительной власти, то есть, горисполкомам и райисполкомам пока перенесли на дополнительное рассмотрение КМУ.

О самом законе могу сказать, что задумка у него хорошая. Он должен облегчить жизнь строителям. Во-первых, введена норма проведения общественных слушаний на уровне Генплана населенного пункта, а не так как было - чуть ли не по каждому дому отдельно. То есть, один раз на несколько лет горожане решают, что в этом районе можно вести высотное жилое строительство, в этом - нельзя, а можно только малоэтажное, тут у нас торгово-офисные центры будут, там - промышленные зоны, а вот там вообще ничего строить нельзя, поскольку это - зеленые зоны города. И после его утверждения эту ситуацию уже переиграть нельзя. И прекрасно, так, по крайней мере, у застройщиков есть вполне ясные правила игры.

И там много еще других правильных вещей. Но главное в нашей стране не принять закон, а его выполнять. А вот тут есть масса случаев, когда и 800-й закон, и закон «О планировке и застройке населенных пунктов», и «Об архитектурной деятельности в Украине» и т. д., и т. п. утонули в ворохе подзаконных актов и не выполняются никак.

Поэтому мое личное мнение таково: самое главное на местах местным властям надо начинать разрабатывать мероприятия по осуществлению положений, указанных в этом законе. Чтобы к моменту ввода его в действие то ли с 2012 года, то ли с 2013, были готовы все правила игры на местах.

Удешевление жилья этим законом предусмотрено. Конечно, если время прохождения всех разрешительных процедур будет 60 дней, а не более 200, как это нынче, более того, останутся всего 23 процедуры из имеющихся 90 с лишним, это существенно удешевит строительство. Но есть и другая сторона медали: цены на горючее растут, цены на стройматериалы растут, цены на все растут. И как бы инфляция все это заложенное удешевление может запросто «съесть». Но это - мое личное мнение, как Леонида Турчина. Не более. Мы же, застройщики, если нас допустят к разработке указанных выше положений на местах, постараемся сделать так, чтобы максимально отодвинуть чиновников от того момента, когда нужно давать деньги. Сегодня, как я уже когда-то говорил, стоимость жилья складывается из 54% самой себестоимости и 46% остальных затрат, включая и «коррупционную составляющую». При новом законе коррупция, конечно же уменьшится, потому что в 4 раза меньше нужно будет оформлять всяких документов. Но надо же знать и наших чиновников - количество коррупционных точек уменьшится, а вот стоимость каждой из оставшихся точек может увеличиться. И оно может «то на то» и выйти», - считает Леонид Турчин.

Владимир Залунин сообщил своем мнение о вероятности снижения цены на новое жилье. «Процесс строительства включает в себя отвод земельного участка, подбор технических условий, экспертиза проекта, разрешение на строительство, само строительство непосредственно, ввод в эксплуатацию объекта. В общем, процесс длительный.

А вот чтобы строительство при этом было еще и эффективным, то главный критерий тут - время самого строительства. Чем быстрее дом будет построен и сдан в эксплуатацию, тем дешевле в нем будет жилье.

Сам новый закон, принятый 13 января, через две недели, то есть, сегодня, 27 января, должен быть либо подписан Президентом, либо возвращен в ВР на доработку. В данный момент у нас еще нет информации: подписан он или нет. Почему? Главный камень преткновения - общественные слушания. В стране есть силы, которые хотят, чтобы общественные слушания были не на уровне Генплана, а по кварталам или хотя бы по районам. Но главным моментом нового закона является то, что ключевым моментом должен быть именно Генплан конкретного населенного пункта. То есть, органы местного самоуправления должны иметь право либо передавать земельные участки в долгосрочную аренду, либо продавать их с аукциона.

А еще есть технические условия, которые надо увязывать с энергетиками, газовым хозяйством, водоканалом, связистами. По новому закону местный орган власти, допустим, горсовет создает единую службу, которая будет определять технические условия. А заказчики уже будут получать их для того или иного участка. И если эти условия будут превышать размер долевого участия, то и оплачивать их будут энергетики и т. д.

Теперь есть еще разрешительная система. Так вот сегодня она «проходится» за 415 дней. Предусмотрено сократить до 60 дней. Сейчас заказчик и инвестор посещали около 120 чиновничьих кабинетов, останется - 23 кабинета и подписывать всего 9 договоров.

Себестоимость строительства в Украине «с нуля» составляет не более 300 долларов за квадратный метр. А все, что сверх этого - «добавленная стоимость».

И главное слово в удешевлении жилья должна сказать исполнительная власть. В нашей области вопрос о доступном жилье сдвинулся с мертвой точки. Город уже предоставил площадку в АНД районе, возле Курячего озера, под застройку доступным жильем. А область выделила 2 миллиона гривен на проектирование его. Город берет на себя прокладку туда инженерных сетей и коммуникаций. И я думаю что там стоимость доступного жилья не будет превышать 450 - 500 долларов за квадратный метр, при условии, что 30% в стоимость этого жилья вносит государство. То есть, эти 30% не включены в стоимость для покупателя, а будут внесены сверх того», - сказал Владимир Залунин.

Вячеслав Жилин пока относится к новому закону настороженно. «За 36 лет, которые я работаю в строительстве, законов было много и всяких. Последние два так и не заработали. Но нормы в него заложены неплохие.Если говорить об объекте, который моя компания сейчас готовит к сдаче, то разрешительные документы на него я получал действительно полтора года. А построил 12-этажный дом за год.

Чтобы снизить стоимость жилья, уже сегодня есть рычаги, которые можно задействовать. Например, в законе новом говориться, что если кто-то строит жилой дом до 300 кв. м общей площади, то он освобождается от взноса на развитие города. То есть, человек построил себе дом на 290 квадратов, взнос не платит, а человек, купивший себе готовую квартиру в 100 квадратов, опосредовано ценой жилья этот взнос городу оплачивает. А если он покупает квартиру или дом на вторичном рынке взнос также не платит. Я считаю, что уж если платить, то платить должны все. Или никто. А речь идет о 4% от стоимости жилья.

Далее компенсация за инженерные сети - 15-20 процентов от стоимости объекта. Вот если бы эти предприятия как-то обязать тоже участвовать в этом процессе, то это также снизило бы цену жилья. Особенно тяжело в этом плане работать с энергетиками.

А третий момент - возвращение к оформлению договоров по долевому участию. Когда долевое участие отменили, то все эти фонды, созданные вокруг строительства, потянули стоимость жилья вверх. Считаю, что долевое участие надо вернуть, просто исключив возможность быстрой спекулятивной перепродажи нового жилья на вторичном рынке. А это еще на 5 - 7 процентов удешевит строительство.

И если внедрить всего лишь эти три пункта, цена на новое жилье сразу же снизится от 24 до 31 процента. Потому что сегодня цена на жилье нереально высока, оно и очень плохо продается.

А в целом новый закон поддерживаю», - сказал Вячеслав Жилин.