Недвижимость Днепропетровска: «первичка» дешевле «вторички»

Полугодовая стагнация рынка пока не привела к существенному снижению стоимости жилья в Днепропетровске. Причина устойчивости цен, по мнению риелторов, объясняется тем, что инвесторы, которые приобретали недвижимость с целью перепродажи, пока не слишком нуждаются в деньгах и могут себе позволить подождать до лучших времен.

Самый заметный спад (до 10%) отмечен только в сегменте неликвидной недвижимости, выставленной ранее по явно завышенным ценам. Большая часть населения, планирующая продать свое жилье, так же пока замерла в нерешительности, переориентировавшись на сдачу квартиры в аренду.

То, что цены в большинстве случаев неадекватны ее реальной стоимости, представители рынка по-прежнему признают неохотно. «Ценовой «пузырь» действительно есть, но его реальных размеров никто не знает», — считает региональный директор UniCreditBank в Днепропетровской области Константин Чибисов. Не берутся операторы рынка спрогнозировать и дальнейшее развитие событий, уверенно предсказывая только то, что если кризис затянется и «пузырь» лопнет, выиграть от этого смогут только спекулянты.

По мнению президента инвестиционной группы «Магистр» Маргариты Урицкой, адекватная стоимость первичной недвижимости в Днепропетровске — в среднем $1,5 тыс. за 1 кв. м., вторичной недвижимости — $1,2 тыс. По данным консалтинговой группы «Каупервуд», в сентябре средняя стоимость 1 кв. м. квартир в Днепропетровске снизилась на 1,3% до 1 865$.

«Цена в $2-3 тыс., которая была раньше — действительно завышена. Если цены на недвижимость будут $1,2-1,5 тыс./кв. м., население будет вполне способно купить такие квартиры даже за те наличные деньги, которые есть на руках, без банков», — считает Маргарита Урицкая.

Вторичный рынок продолжает цепко держаться на уровне цен на «первичку», а в центральных районах Днепропетровска и в разы превышает стоимость квадратного метра новостроек.

В предыдущие годы стоимость недвижимость в Украине была раздута сверх меры. Бум в строительстве потянул подорожание стройматериалов. В результате сегодня они настолько дорогие, что уже строители не выдерживают и им остается только поднимать цены, — считает вице-президент Союза аудиторов Украины Михаил Крапивко.

Против снижения цен на первичную недвижимость работают такие факторы, как инфляционные процессы, подорожание стройматериалов, энергоносителей и кредитов для строителей. «Сейчас могут быть незначительные выбросы на первичный рынок от тех фирм, которым надо поддерживать текущие расходы. Это будут вынужденные продажи — они не будут делать погоду на первичном рынке недвижимости», — считает уполномоченный по вопросам защиты прав предпринимателей в Днепропетровской области Владимир Дон.

По данным днепропетровских стройкомпаний, за последний год себестоимость строительства увеличилась на 41%. Учитывая нестабильность ситуации, в том числе и с курсом доллара, более-менее четкого прогноза на 2009 год пока у компаний нет. Рост себестоимости будет точно не ниже уровня инфляции, а насколько выше — будет зависеть от стабильности экономической и политической ситуации, предсказывают эксперты. Однако если падение спроса продолжится, то наряду с повышением цены и отсутствием адекватных антикризисных мер со стороны государства, это грозит строительной отрасли стагнацией. По различным оценкам, он будет продолжаться от полугода до полутора лет. В этом случае Украину ждет ситуация, рядом с которой «Элита-центр» покажется детским лепетом.

Поддержкой для отрасли, как считает руководитель регионального представительства Украинской Строительной Ассоциации в Днепропетровской области Леонид Турчин, могла бы стать отмена на время кризисной ситуации дополнительных «накруток» на строительство со стороны государства. «Доля дополнительных финансовых нагрузок на строительную отрасль составляет от 30% до 70% в стоимости строительства. Компании готовы пойти на ограничение рентабельности, не надо нам стабилизационных фондов, как просят другие отрасли, не давайте нам денег — снимите на время кризиса все накрутки сверх налогов и мы сможем снизить цену», — говорит Леонид Турчин.

Все мало-мальски оптимистичные прогнозы дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости возможны только при условии разумной экономической и финансовой политики государства и адекватных антикризисных мерах в поддержку отрасли, считают эксперты. Вероятность реальной помощи со стороны государства пока выглядит призрачно. При пессимистическом же варианте развития событий, первичный рынок рискует на время свернуться, а вторичный — резко подешеветь, чему в немалой степени будет способствовать рост числа невозвращенных ипотечных кредитов, которые банки будут реализовывать по цене ниже рыночной.

Но если падение цен на вторичную недвижимость и способно порадовать безквартирных покупателей, то сворачивание объемов строительства может привести к еще большей «петле» вниз для экономики в целом.