Коммерсанты экономят. Торговые помещения в Днепропетровске уже подешевели на треть

Днепропетровск, который до недавнего времени был настоящей Меккой для ритэйлоров со всей страны, накручивающих цены на торговые площади, стремительно теряет свои позиции. Только в течение последних двух месяцев число желающих купить или арендовать помещение в городе уменьшилось вдвое, тогда как предложение, наоборот, растет. Владельцы некоторых объектов уже снизили цены на 20–30%, а до конца года торговая недвижимость может подешеветь в два раза.

Прилавки пустеют

В Днепропетровске «посыпалась» торговая недвижимость. В местном АН «Юнифест-Реалти» рассказывают, что за последние полтора месяца цены на помещения снизились на 20% и тенденция к их дальнейшему удешевлению не только сохраняется, но и набирает обороты. По словам директора АН «Днепр-недвижимость» Валентины Григорьевой, если на начало осени средняя стоимость квадратного метра торговых площадей в городе составляла порядка $3 тыс., то сейчас цифра упала до $2 тыс.

Эксперт прогнозирует, что к концу года данный сегмент рынка ожидает настоящий обвал — цены могут уменьшиться в два раза. Среди причин спада г-жа Григорьева в первую очередь называет резкое снижение спроса со стороны потенциальных покупателей. «За последние два месяца количество компаний, желающих приобрести помещение, сократилось в два-три раза», — утверждает Валентина Григорьева. По данным заместителя директора АН «Союз» Марины Шевченко, число сделок купли-продажи торговых площадей в их компании снизилось на 50%. Такие же цифры называют в «Юнифест-Реалти», отмечая, что большинство покупателей заняли выжидательную позицию и не спешит вкладывать средства в стремительно дешевеющие помещения. Но даже те, кто хотел бы купить тот или иной объект, попросту не могут этого сделать, так как нет возможности не только получить банковский кредит, но даже снять со счетов собственные деньги.

Стагнация сегмента купли-продажи торговых площадей еще какое-то время поможет продержаться на плаву рынку аренды. Компании, которые ранее планировали приобрести помещения, сейчас находятся в подвешенном состоянии и вынуждены их снимать. «Так что, вопреки ожиданиям, арендные ставки в городе пока замерли на отметке в $50–70/кв. м в центре и $20–30/кв. м — на окраинах», — говорит Валентина Григорьева. Впрочем, по ее словам, подобная стабильность продлится недолго. Уже в ближайшие месяцы ставки могут уменьшиться как минимум на 20–30%.

Прогнозировать дальнейшее удешевление торговых объектов днепропетровским риэлторам позволяет и тот факт, что ритейлоров на местном рынке в нынешнем сезоне поубавилось. Если в прошлые годы город осваивали национальные торговые сети и банки, чья активность в свое время обеспечивала рынку 20–30%-ный рост спроса и подтолкнула цены к увеличению, то сейчас, по информации Марины Шевченко, основными претендентами на помещения являются днепропетровские фирмы.

Предложение торговых площадей, наоборот, увеличивается. Валентина Григорьева констатирует, что многие магазины, особенно одежные и обувные бутики, закрываются, выставляя принадлежащие им помещения на продажу. Уже есть прецеденты пополнения базы свободных объектов и банками — некоторые финучреждения сокращают количество филиалов и закрывают кредитные отделы. По самым скромным оценкам, за последние два месяца число выставленных на продажу или в аренду помещений увеличилось на 10–15%, и в дальнейшем эта цифра будет только расти.

Выбор есть

Наблюдающийся финансовый кризис кардинально изменил и предпочтения компаний. Еще весной на пике популярности были объекты, расположенные на первых этажах жилых домов в центре города, особенно на проспекте Карла Маркса. Желающие заполучить такие площади готовы были ждать своей очереди месяцами и платить за вожделенные квадраты любые деньги, чем и пользовались продавцы: за наиболее привлекательные предложения они просили $10–15 тыс./кв. м. Поскольку расценки были явно завышенными, банки весной нынешнего года отказались кредитовать подобные сделки. Однако аренда по «космическим» ставкам, составляющим $100–110/кв. м, до недавнего времени процветала. Сейчас такие предложения в базе риэлторов тоже есть, так как владельцы еще недавно дефицитных помещений не спешат снижать планку. Но желающих поселиться по модному адресу уже не осталось. В то же время хозяева объектов в центре, выставляющие усредненные ставки в $50–70/кв. м, пока не жалуются на отсутствие постояльцев.

Марина Шевченко говорит, что большой выбор свободных площадей позволяет клиентам перебирать предложениями. И если ранее они были готовы покупать или арендовать практически любое помещение в центре, то сейчас обращают внимание не только на качество самого объекта, но и на такие показатели, как проходной и транспортный поток. «К примеру, клиенты все чаще отказываются рассматривать предложения на улицах с плотным движением, где в последнее время бывают заторы: Артема, Шевченко, Либкнехта. В то же время большей популярностью пользуется сравнительно свободная от дорожных пробок Набережная», — сообщает г-жа Шевченко.

Валентина Григорьева отмечает тенденцию отселения многих магазинов из центра в более дешевые районы. Первой ласточкой были мебельщики, которые весной этого года начали массово осваивать проспект Кирова (там появились сразу несколько больших специализированных торговых точек). Сейчас попытки спасти свой бизнес, сократив издержки на содержание магазинов, делают и отдельные продавцы одежды и обуви. Причем они заселяют не только приближенные к центру проспект Кирова и улицу Героев Сталинграда, но и левый берег, где есть возможность купить помещение по $1,2 тыс./кв. м или снять за $20–25/кв. м. «В ближайшее время поток переселенцев существенно увеличится, и если в центре из-за массового освобождения объектов арендные ставки обещают снизиться на треть, то на окраинах они будут оставаться стабильными», — прогнозирует г-жа Григорьева.

Шаткое равновесие

Торговые центры от паники продавцов пострадали меньше. Эксперты констатируют, что массового высвобождения помещений в них не наблюдается, хотя единичные случаи все же есть. Уходят, к примеру, кредитные подразделения банков, отдельные магазины одежды и обуви. Поскольку они занимали сравнительно небольшие площади (30–150 кв. м), «прорехи» в торговых рядах пока не бросаются в глаза. Стабильными остаются и средние арендные ставки. ТЦ, расположенные в центре города, просят за квадратный метр $50–60 в месяц, в приближенных к центру районах ставка составляет $35–50/кв. м, на окраинах — $20–30/кв. м. В то же время расценок в $100–140/кв. м, по которым владельцы ТЦ еще недавно сдавали наиболее привлекательные площади, в предложении уже нет: такие помещения либо придерживают до лучших времен, либо сдают дешевле на 20–30%.

Эксперты считают, что по мере снижения спроса на коммерческие площади владельцам торговых комплексов все же придется массово пересматривать ставки. Ведь девелоперы, ориентируясь на растущее количество ритейлоров, в последние годы развили бурную деятельность, построив более 50 ТЦ. Причем большинство объектов расположены в центре Днепропетровска («Мост-Сити центр», «Дафи», «Европа», «Материк», «Атриум», «Новый континент», «Гранд Плаза» и пр.) и сдаются по максимальным тарифам, что в настоящее время может оказаться неинтересным потенциальным арендаторам.