Банкиры новоселам не помощники

Новоселам в этом году придется смириться с подорожанием ипотечных займов и уменьшением сроков кредитования. Одновременно финансисты подумывают над увеличением минимального первоначального взноса и размеров штрафов, которые будут взиматься с заемщиков за малейшую провинность. Ухудшение кредитных условий и стабилизация цен на квадратные метры, по мнению экспертов, повлекут снижение темпов прироста ипотечного портфеля банковской системы почти в два раза.

Швейцарская западня

В 2007 г., несмотря на затишье на рынке недвижимости в середине года, финансисты все-таки смогли показать достойные результаты. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), объем ипотечных займов увеличился на 110% (c 27,3 до 57,2 млрд грн.). В начале текущего года этот сегмент развивался более скромными темпами. «За январь–февраль, по моей оценке, рынок вырос примерно на 2,3–3,1 млрд грн. по сравнению с концом минувшего года», — рассказал «ДС» начальник департамента ипотечного кредитования Универсал Банка Виталий Шастун. По мере падения спроса на квартиры финансисты разворачивали альтернативные программы.

По оценкам банкиров, порядка 46% ипотечных кредитов в 2007 г. было выдано финучреждениями на потребительские цели — квартиры закладывали для того, чтобы делать ремонты, приобретать загородные дома, которые банки отказывались брать в залог, осуществлять прочие дорогостоящие покупки. Лишь 48% займов было предоставлено непосредственно на приобретение жилья и еще 6% — на покупку земельных участков под строительство домов в пригороде.

Объемы гривневого кредитования за 2007 г. в ипотечном сегменте выросли лишь на 0,9%, доминировали, как и прежде, займы в СКВ, доля которых на 1 января 2008 г. достигла 83,6%. «В структуре кредитов, предоставленных в инвалюте, приоритетом остается доллар — 94,4% всех выданных ипотечных займов, доля евро составила лишь 2,6%. Активно завоевывает место на нашем рынке швейцарский франк. Если на начало прошлого года доля кредитов, оформленных в нем, составляла 2%, то уже к началу 2008 г. достигла 3%», — сообщили «ДС» в УНИА. Секрет успеха швейцарской валюты заключается в активной рекламе банками низких ставок по такого рода займам: они держались на уровне 8,5–9,5% годовых против 12,7–13,5% — в американской валюте.

«Рост кредитования в швейцарских франках — одна из основных тенденций прошлого года. Скажем, в нашем банке такие кредиты сегодня занимают 20% всего объема ипотечного портфеля», — отметил Виталий Шастун. Правда, пропагандируя псевдодешевые займы, финансисты умалчивали о весьма привлекательной валютной статистике: нацбанковский курс франка за 2007 г. увеличился на 33 коп., или на 8%, а с начала этого года — сразу на 40 коп. (9%). Куда более реальной могла бы быть экономия украинцев на кредитах в нацвалюте, которые в сентябре–ноябре упали в цене сразу на 2–3% годовых и средняя ставка по рынку составляла порядка 14–15,5% годовых.

Жестче и дороже

Впрочем, лояльность финансистов оказалась недолговечной — уже в декабре прошлого года они снова стали пересматривать свои ипотечные программы. Первый удар был нанесен по стоимости займов. «По гривневым кредитам ставки увеличились в среднем по рынку на 1–2% годовых, долларовым — 0,75–1,25% годовых», — рассказал «ДС» директор ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А. Валерий Иваненко. Главная причина подорожания кредитов в американской валюте — непрекращающийся кризис на мировых финансовых рынках и как следствие — высокая стоимость ресурсов у иностранных банков. Активный рост стоимости займов в нацвалюте сегодня поясняют стремительным уменьшением гривневой массы в стране, которую в рамках борьбы с инфляцией активно связывает НБУ. Особенно остро ее нехватка стала ощущаться после введения регулятором нового резервного требования для финучреждений, привлекающих кредиты из-за границы, — 4% одалживаемой там суммы.

Возникший еще в прошлом году дефицит нацвалюты давал о себе знать и в январе–феврале 2008 г. — в конце прошлого месяца стоимость ресурсов на межбанке достигала 25%. Постепенно подорожание гривни начало сказываться и на конечном потребителе. В среднем по рынку цены на гривневые займы подскочили на 0,5–0,8% годовых.

Одновременно финансисты шли на ухудшение других базовых условий ипотечного кредитования. «В конце прошлого года многие банки ужесточили требования к займам, особенно в части соотношения их суммы к стоимости залога (с 0–15% до 15–20% в среднем по рынку. — «ДС»). Сегодня практически нет финучреждений, которые предлагают кредиты без первого взноса, это возможно только в отношении проверенных VIP-клиентов. Мировой кризис привел к увеличению стоимости ресурсов, поэтому банки стремятся к снижению рисков за счет повышения размера первого взноса», — отметил в разговоре с «ДС» Виталий Шастун.

Несмотря на появление целого ряда программ по кредитованию покупок земельных участков и загородного жилья, финучреждения сохранили весьма жесткие условия по таким займам. Их все еще непросто оформить рядовому заемщику. «В основном кредитуют объекты, расположенные в сорокакилометровой зоне больших городов, требуя наличия полного пакета документов на землю. Риск невозвратов по этому виду займов значительно выше, чем при классическом ипотечном кредитовании, а потому ставки по нему нередко на 1–3% больше базовых», — рассказал «ДС» начальник отдела анализа и мониторинга продуктов розничного бизнеса VAB Bank Олег Балан.

Новоселов отсеют

В ближайшее время заемщикам не стоит рассчитывать на лояльность финансистов. Последние продолжат увеличивать требования к минимальному первоначальному взносу (ориентировочно он вырастет еще на 5%), а также станут пересматривать цены на кредиты. По разным прогнозам, они могут подорожать на 1–3% годовых. Одновременно банкиры обещают еще пристальнее всматриваться в своих клиентов. «Будут повышаться требования к финансовому состоянию заемщиков. Ведь финучреждения сегодня строят большие планы по секъюритизации своих активов за границей, а там предъявляют очень высокие требования к качеству пулов ипотечных кредитов», — уточнила в беседе с «ДС» заместитель директора департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Наталья Стручок.

Чтобы нарастить свои заработки в ипотечном сегменте, финансисты продолжат взимать с заемщиков дополнительные комиссии, которые могут вырасти с 1–2 до 2–3% суммы кредита. Также они продолжат штрафовать клиентов за каждый проступок (за самую незначительную просрочку по погашению займа приходится платить неустойку, которая порой достигает 5% его суммы, а за нецелевое использование кредита — 1–2%). «К началу 2008 года три отечественных банка взимали со своих заемщиков комиссию за погашение жилищного кредита раньше срока: Укрсоцбанк берет за это 1% суммы, внесенной досрочно, Приватбанк — 2%, Райффайзен Банк Аваль — 2,5–7,5%», — сообщили «ДС» в УНИА.

Самым главным ударом для ипотечного рынка станет плавное уменьшение сроков кредитования. Его спровоцировало недавнее ужесточение требований НБУ к капитализации банков, выдающих долгосрочные займы без наличия соответствующей ресурсной базы (новые правила регулятора вступили в силу в середине февраля). Хотя сегодня мало кто из крупных банков публично говорит о сокращении сроков кредитования недвижимости, неофициально они признают, что уже через пару-тройку месяцев получить заем на 25–30 лет станет крайне сложно. Эти сроки по-прежнему будут красоваться в рекламных буклетах финучреждений, однако в действительности деньги под покупку дома или квартиры можно будет получить не более чем на 10–15 лет. Чтобы отказать в предоставлении более длинных кредитов, финансисты прибегнут к разного рода отговоркам, изначально сужающим круг потенциальных заемщиков. Если же некоторые банки и станут осуществлять тридцатилетнее кредитование, то наверняка набавят к базовой ставке еще 1–2% годовых.

Кредитов станет меньше

Ухудшение условий выдачи кредитов на покупку недвижимости скажется на общей динамике прироста ипотечных займов. «Полагаю, банковская система сможет увеличить объемы ипотечного кредитования за 2008 год на 60%», — спрогнозировал для «ДС» заместитель директора департамента частного банкинга Райффайзен Банка Аваль Евгений Демянов. Предполагается, что доминировать в этом сегменте, как и прежде, будет валютное кредитование, хотя его объемы упадут, по разным подсчетам, на 5–10%. Эксперты уверяют, что в рамках ипотечных программ смогут раскрутить в больших городах и гривневое кредитование. Ставка будет сделана на введение новых продуктов и дополнительных бонусов для заемщиков. Одновременно финансисты рассчитывают на увеличение среднего размера кредита. «В 2007 году он составил 400 тыс. грн., а в этом, полагаю, вырастет до 500–700 тыс. грн.», — поведала «ДС» Наталья Стручок.

Эксперты гарантируют активное кредитование в сегменте квартир и планируют в 2,5–3 раза нарастить финансирование покупок земельных участков и загородных домов. Предполагается, что более всего в этом преуспеет столичный регион, в котором на 1 января 2008 г. было оформлено 27,4% всей украинской ипотеки, а также такие города, как Одесса (14,7%), Днепропетровск (8,8%) и Донецк (5,8%).