«Золотые сотки» Днепропетровска

Знаменитая фраза Марка Твена – «Покупайте землю, ее больше не производят» сегодня актуальна, как никогда. Свободных участков в Днепропетровске становится все меньше и меньше, спрос же на «сотки» растет в геометрической прогрессии. Если в прошлом году в горсовет поступало до 600 земельных заявок в квартал (приватизация, передача в аренду, землеотводы и т. д.), то в этом году их количество колеблется от 3,5 до 4 с лишним тысяч. По словам риэлторов, ничто так не волнует инвесторов, как земельные наделы. Ради них они готовы даже мириться со сложной, малопонятной и весьма дорогостоящей процедурой землеотвода.

Землеотвод по закону, или на пути к прозрачному рынку

Землеотвод в Днепропетровске, как и в других городах Украины, проблема сложная и беспокойная. Несмотря на то, что в последние годы ведется немало разговоров об упорядочении дел в этой сфере, на сегодняшний день все остается по-прежнему. Сбор и подготовка всех согласований и выводов занимает от 2 до 5 лет, процедура отвода не отличается прозрачностью, получить землю простому смертному без покровителей сложно, а всем земельным парадом правят большие деньги.

На днях проблемам упрощения процедур землеотвода, строительства, сдачи объектов в эксплуатацию был посвящен «деловой завтрак», организованный компанией «Рост-Экспо». На мероприятие были приглашены представители земельного управления горсовета, члены постоянной депутатской комиссии по градостроительству и архитектуре, представители ГлавАПУ, инспекции ГАСК.

Как сообщила Наталья Вежбицкая, начальник отдела подготовки решений земельного управления горсовета, процедура отвода земли регламентируется соответствующим нормативным документом, далеким от совершенства. Примерно два с половиной года назад были предприняты попытки внести в документ изменения с целью ускорить длительную процедуру отвода. Однако любые подвижки на установленном регламентом этапе влекли за собой разве что новое усложнение на следующем. В результате, говорит Наталья Вежбицкая, на сегодняшний день вместо 149 ранее определенных разрешительных документов мы имеем 153. Это значит, что желающему получить земельный отвод, придется постучаться не в одну дверь, чтобы собрать увесистый пакет необходимых документов. После этого документы рассматривают и корректируют в земельном управлении, готовят проект решения на сессию, а далее депутаты выносят окончательный вердикт.

По мнению Сергея Логутенко, начальника департамента недвижимости «Логутенко и партнеры», такая сложная процедура с сотней подписей открывает широкую дорогу для коррупционных схем, а отсутствие муниципального земельного кадастра и закрытый доступ к Генплану делает процесс распределения земли непрозрачным. Чем чревата длительная и непрозрачная схема отвода земли, объяснять не стоит. Это и замедление темпов строительства, и удорожание стоимости «квадрата», и спекулятивная перепродажа земельных участков, и размещение объектов на несогласованной или узаконенной «задним числом» территории. Вот почему светлые надежды возлагаются на создание Государственной архитектурно-строительной инспекции и ее территориальных подразделений. Начало ее работы намечено на 2008 год. В компетенции такой структуры - контроль над соблюдением местными органами власти, застройщиками и подрядчиками градостроительной и проектной документации. Только инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля, а не местные органы власти, уполномочены выдавать разрешения на выполнение работ, что упростит разрешительные процедуры. А еще новый орган будет штрафовать, а при необходимости - останавливать незаконное строительство. По мнению руководства Минрегионстроя, такие нововведения оптимизируют влияние местных органов власти на принятие решений о начале строительства объектов, необеспеченных проектно-сметной документацией.

Аукционы – не в чести

Казалось бы, самый простой способ избежать проблем, связанных с несовершенством механизма отвода земли, это аукционы. Однако в этой сфере также не все гладко. Местная власть не особо заинтересована в проведении открытых торгов. Достаточно сказать, что с начала года в городе было проведено только 3 земельных аукциона по продаже права аренды, на которые было выставлено 6 участков. Такую ситуацию в земельном управлении горсовета объясняют дефицитом «пустых» участков (без строений и обременений со стороны третьих лиц), противоречивым законодательством, длительными сроками и большими финансовыми расходами, связанными с подготовкой участков на торги. По информации Инны Вовк, заместителя начальника земельного управления горсовета, до конца года планируется провести еще один аукцион по продаже права аренды 5 земельных участков. Кроме земли вдоль Полтавского шоссе, на аукцион будут выставлены участки по улице Курсантской и Трансформаторной. Также сейчас в работе находятся еще 13 участков в районе Южного моста, улиц Малиновского, Передовой, Галанской, Верстовой, Юдина, Героев Сталинграда, проспекта Мира.

Если земельные аукционы – большая редкость, то ситуация в сфере земельных конкурсов более оптимистична. Начиная с марта, в ходе конкурсов было продано право на оформление участка в аренду по 21 территории, в результате в целевой городской фонд поступило 12 млн. 685 тыс. грн.

Что касается аукционов по продаже земли в собственность, то в этом году такие торги проведены не были. В последнее время появляются мнения о том, что землю нужно передавать только в аренду, как это делается, например в Москве, где продается не земля, а инвестиционный проект с необходимыми расчетами. Такая схема способствует прозрачности, а также гарантирует, что проект строительства будет реализован.

Деньги – в землю

Не секрет, что отведенная земля не всегда используется по назначению. В большинстве случаев она попадает на «теневой» рынок, где успешно перепродается по нескольку раз, причем по более высокой цене. Не менее популярны и такие схемы, когда фирмы «Х», которым земля была выделена под конкретное целевое назначение, передают земельные участки третьим лицам. По мнению риэлторов, земля становится более доходным товаром, чем недвижимость, но и более дорогостоящим. А что до распространенного мнения о дефиците земли, то, как сообщил в ходе «делового завтрака» Сергей Логутенко, сегодня на рынке недвижимости достаточно земельных предложений – были бы деньги. В черте города, говорит Сергей Логутенко, можно купить хоть 10 соток, хоть 1-5 га. При этом цены за «сотку» составляют от $5 тыс. до $100 тыс. в зависимости от района и характера участка.

По сравнению с прошлым годом цены на земельные участки как в черте города, так и за его пределами, увеличились в 2-3 раза. К примеру, сегодня в районе Подстанции «сотка» предлагается за $50-60 тыс., на ж/м Клочко - $15 тыс., тогда как в прошлом году цены составляли $30-40 тыс. и $6-8 тыс. соответственно. А в районе улицы Артема стоимость «сотки» подскочила до $75 тыс. Что касается участков в пригороде, то, по данным Виктории Калюжной, начальника отдела жилой недвижимости компании RealNest, в поселке Кировском, находящемся в 20 км от города, участки, выходящие к Днепру, сегодня можно приобрести за $7 тыс/за «сотку», тогда как в прошлом году они выставлялись за $3-4 тыс./ «сотка» Существенно подорожала земля и в Ново-Александровке (примерно 7 км от ж/м Тополь), где «сотка» обойдется в $10-15 тыс. по сравнению с прошлогодней ценой в $5 тыс.

По ту сторону закона

По оценкам общественной организации «ГРАД», процесс согласования мест расположения объектов и отведения земли в Днепропетровске остается непрозрачным и создает благоприятную среду для коррупции. Депутаты двух комиссий горсовета на свое усмотрение распоряжаются городской землей, и практически ни один земельный вопрос не решается за просто так. Отвод земли можно получить или «особо приближенным», или за большие деньги. Как сообщил на недавней пресс-конференции «Последствия непрозрачного использования земельных ресурсов Днепропетровска» координатор Гражданского актива Днепра Андрей Денисенко, «основная часть земли, выделяемая под строительство элитного жилья, торгово-развлекательных комплексов и других капиталоемких объектов, не попадает на открытые аукционы и отводится напрямую заказчику. Только с сентября прошлого года и по сентябрь нынешнего без аукционов и конкурсов решениями сессий горсовета было отведено свыше 300 га городской земли. Между тем продажа этих участков путем открытых аукционов могла бы принести городу не менее 3 млрд. грн., что позволило бы увеличить городской бюджет в 4 раза».

- В 2006 году депутатами горсовета было согласовано 297 проектов решений по отводу земли.
- С 2003 по октябрь 2007 года в Днепропетровске было проведено 9 земельных аукционов; 4 – по продаже земли в собственность и 5 - по продаже права аренды.
- В 2006 году было проведено 3 земельных аукциона. Поступления в целевой фонд развития города от продажи права аренды составили 10,5 млн. грн. Продажа земли в собственность принесла городскому бюджету около 2,3 млн. грн.
- В 2007 году планируется получить от продажи земли на аукционах не менее 18 млн. грн.

Также, по информации «ГРАДА», в городе идет наступление на прибрежные и зеленые зоны. По словам Андрея Денисенко, парки и скверы Днепропетровска фактически подготовлены к очередному земельному «дерибану». Согласно Государственному земельному кадастру, из 23 городских парков и скверов только 2 (парк имени Глобы и Ботанический сад) имеют госакты на землю и лишь 10 – установленные границы. Это открывает возможность недобросовестным застройщикам для вторжения на эти территории. Но даже установление границ не гарантирует паркам и скверам защиту от земельного «дерибана». Достаточно назвать посягательство застройщиков при попустительстве местных властей на парки имени Володи Дубинина, Богдана Хмельницкого, территорию Левобережного заказника. Кстати, на территории последнего планируется отдать 60 га земли под строительство Фрунзенского гидропарка. Однако, говорит Андрей Денисенко, предпроектная документация показывает, что под прикрытием гидропарка на 9/10 этой площади собираются построить отельные и развлекательные комплексы. В то же время, согласно законодательству, на территории зеленых и парковых зон возможны только объекты определенного назначения – спортивно-рекреационные.

В свою очередь общественная организация «Форум спасения Днепропетровска» заявляет о нарушении действующего земельного законодательства, санитарных и строительных норм при возведении многих объектов. Так, только в центре города зафиксировано свыше 100 объектов с подобными нарушениями. Учитывая то, что правоохранительные органы и местные власти не реагируют должным образом на сложившуюся ситуацию, Гражданский актив Днепра считает крайне необходимым привлекать внимание общественности к подобным нарушениям, информировать население о состоянии дел в строительной и земельной сфере. Иначе, по словам Андрей Денисенко, скоро в городе выделять уже будет просто нечего.