Ипотека поднимается, но рынок лежит

Вместе с тем, эксперты прогнозируют снижение стоимости квартир, а, следовательно, и ипотеки. Но "золотые годы" докризисного спроса на недвижимость однозначно канули в Лету.

Непосильный кредит

После избрания Виктора Януковича президентом Украины и привлечения в страну международных кредитов ситуация в банковской сфере начала помалу стабилизироваться. Около 50% кредитов реструктуризированы. Казалось бы, весьма неплохие показатели по сравнению пиком кризиса, пришедшимся на правление Тимошенко. Более того, банки снизили ставки по ипотечным кредитам. Если в начале года кредитные ставки равнялись 40% годовых, то к лету они упали до 26% в среднем. За кредитное жилье, которое "строят" банки, они хотят и того меньше – до 10% годовых. Причиной такого благодушия банков является двукратное снижение Национальным банком Украины учетной ставки до 8,5%. Еще одним маркером улучшившейся ситуации стали "ожившие" после месяцев простоя стройки. Так после победы на выборах Януковича оживились стройки компании "Лико-Холдинг", почетным президентом который является "регионал" Игорь Лысов. Казалось бы, оживление строек и оживление банков должно стимулировать рост ипотечных кредитов. Тем более, что спрос на недвижимость по-прежнему высок, а вот предложение все-таки не вышло на докризисный уровень.

Причиной такого равнодушия украинцев к ипотечным кредитам является все-таки неприемлемые условия ипотеки. Банки по-прежнему выдвигают условие – сразу оплатить 30-50% от стоимости квартиры и при этом иметь официально подтвержденный немалый источник дохода, что в условиях "тенезации" бизнеса в Украине довольно проблематично. Более того, денежные поступления заемщика должны минимум в 1,5 раза превышать размер ежемесячного платежа по кредиту. Да и долгосрочных ипотечных кредитов сейчас нет – максимум, на который могут дать кредит – 15-20 лет. Издание "Дело" подсчитало, что для того, чтобы приобрести квартиру в спальном районе Киева стоимостью в 50 тысяч долларов, потенциальный заемщик должен иметь в запасе 170-200 тысяч гривен, а также официальную зарплату не менее 8-9 тысяч гривен. Банкиры считают, что ситуация изменится к лучшему, когда ставки кредитов снизятся до 15% годовых максимум. "Это тот уровень процентных ставок, который психологически приемлем для заемщиков. Да и с экономической точки зрения ипотека под 25-30% это мало реально, ее просто почти никто не потянет", — передает "Дело" слова директора департамента продуктов для частных клиентов Райффайзен Банка Аваль Евгения Демянова. "Развитие строительства жилой недвижимости невозможно в мире без ипотечного кредитования, которое должно быть длинным (минимум 10 лет) и относительно дешевым (процентная ставка — не выше 15%). На сегодняшний день такие условия возможны только в отношении кредитов в иностранной валюте. Предполагаю, в ближайшем будущем нас ожидает отмена ограничений валютного кредитования. Это откроет рынок", - передает "Зеркало недели" слова Пиотра Качмарека, директора розничного бизнеса "Альфа-Банка". А такое может произойти, по мнению экспертов, лишь к лету 2011 года и то, если не будет обещанной международными экспертами второй волны кризиса.

Риэлторы в свою очередь подтверждают тот факт, что пока ипотечными кредитами банков при покупке квартир пользуется ничтожно малое количество украинцев. "Для риэлторов покупка квартиры в кредит — сегодня исключение. 99% всех сделок происходят за счет собственных средств", — сказал "Сегодня" президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. Основная причина – у украинцев нет денег на значительный первый взнос, да и официальный месячный доход не позволяет получить ипотечный кредит. В итоге – цены на жилье продолжают падать, правда - незначительно. По данным консалтинговой компании "SV-Development" за период с 1 июля по 1 августа 2010 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,26%. Дешевеет и "первичка". Подобное удешевление недвижимости наблюдается не только в столице, но и в Одессе, Львове, Донецке. Дешевеет не только недвижимость, но и земля под застройку. Как сообщает "SV-Development" за прошедший месяц средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку по крупнейшим городам Украины и их пригородам росла и снижалась в пределах 0,62-1,18% (17-40 долларов) за одну сотку. У украинцев пока нет денег для покупки квартир и коттеджей, а снижение ставок ипотечных кредитов банков пока слишком символичное. Зато подросла цена аренды квартир, что неудивительно, ведь квартиры предпочитают арендовать не только для жилья, но и для бизнеса. Строительство более половины бизнес-центров в том же Киеве продолжает оставаться замороженным, а место в строящихся 19 бизнес-центрах не по карману малому и среднему бизнесу, который предпочитает уходить на арендованные в жилых домах площади.

Возврата к прошлому не будет

Несмотря на все чаяния риэлторов и застройщиков, все больше экспертов сегодня продолжают склоняться к тому, что возврата к "золотым" и "жирным" докризисным временам на рынке недвижимости не будет. Ведь сама ситуация, когда "хрущевка" на окраине украинской столицы стоила столько, сколько приличное жилье в центрах ряда европейских столиц не является нормальной. Это осознают и потенциальные потребители, финансовое положение которых после кризиса значительно ухудшилось. Да и политика правительства Николая Азарова приведет к тому, что цены на жилье прогнозировано будут снижаться. Так, повышение тарифов на ЖКХ будет вынуждать хозяев "вторички" продавать квартиры, в которых никто не живет, а платить за них нужно еще больше. Или уходить на рынок аренды. Но последнему может воспрепятствовать налог на недвижимость, который предлагает восстановить правительство. "Налог на недвижимость будет восстановлен. Так же, как и налог для богатых. Богатые будут помогать жить бедным таким способом", - сказала замминистра финансов Татьяна Ефименко. Кроме того, нынешняя политика правительства по отношению к малому и среднему бизнесу, которая ужесточает ответственность за уход в "тень" и повышает налоги, вряд ли будет способствовать уходу потенциальных продавцов вторичной недвижимости в сферу аренды.

Как результат, украинцы начали присматриваться к "кризисному" жилью – залоговой недвижимости. Кроме того, потребители обратились к тому, кто тоже терпит убытки от простаивающей недвижимости – к застройщикам. Последние начали предлагать потенциальным покупателям жилье в рассрочку. Первый взнос обычно – 30-35%, а годовые – от 5% до 13%. Застройщики предлагают таким образом оплачивать жилье в объектах, готовых на 50-70%. После аферы с "Элита-Центром" многие жители Украине по-прежнему не готовы вкладывать деньги в жилье, строящееся "с нуля". В пользу такого вида приобретения жилья говорит и тот факт, что застройщик не требует бумаг, официально подтверждающих платежеспособность клиента – достаточно уплатить первый взнос и аккуратно платить последующие. Причина такой "благодушности" застройщиков просты – в случае отказа платить по счетам, клиенту возвращаются его деньги, а застройщику – его квартира. Существенным минусом таких взаимоотношений клиент-застройщик является тот факт, что рассрочку предоставляют всего максимум на 2 года. Если клиент не успевает оплатить квартиру в срок, компания застройщика пролонгирует срок выплаты и штрафует его или, в крайнем случае, возвращает деньги и забирает квартиру. Еще одним вариантом может быть заключение между застройщиком и покупателем договора на аренду жилья с правом выкупа. Такие преференции для покупателей по словам аналитика инвестиционной компании Concorde Capital Андрея Гостика, которые передает "Экономическая правда", вынужденный шаг для строителей. Да и сама доля таких сделок на рынке недвижимости колеблется в рамках 10%. Украинцы после кризиса пока не готовы платить высокие цены за недвижимость. А новый Налоговый кодекс и увеличение платы за ЖКХ вряд ли будут способствовать улучшению покупательной способности граждан Украины, тем более в такой недешевой отрасли, как недвижимость.