Рынок недвижимости Днепропетровска: время покупать, но не за что

Итоги 2015 года

В 2015 году рынок недвижимости Украины «тихо плыл». Не раскачали лодку ни февральский взлет доллара, ни ожидаемое сезонное повышение цен осенью. Сегодня доллар снова медленно пополз вверх, но ситуация кардинально не изменилась. По словам президента Днепропетровской ассоциации специалистов по недвижимости Валерия Головина, в 2015 году цены на аренду и покупку недвижимости снизились настолько, что Днепропетровск потерял несколько позиций в рейтинге городов.

— Ранее Днепропетровск был на втором месте в стране, на сегодняшний день город уже не входит и в пятерку. Сейчас на первом месте Киев, на втором — Львов, на третьем — Одесса, на четвертом — Харьков, на пятом — Запорожье, затем идет Днепропетровск, — сообщил Валерий Головин.

На цену повлияли не только рост доллара и девальвация гривны, падение доходов населения, но и потеря инвестиционной привлекательности самого рынка недвижимости Днепропетровска. Сыграло свою роль подорожание газа, а вместе с ним и коммунальных платежей. Люди перестали покупать квартиры на будущее или, так сказать, «щоб було», поскольку аренда — это сегодня не бизнес.

«Конура» по цене квартиры

Известно, что цены на рынке также зависят от соотношения спроса и предложения. Сегодня покупательская способность населения довольно низкая, ведь существенно снизился уровень доходов. Люди не могут позволить себе купить жилье, поэтому продолжают арендовать. С другой стороны, и владельцы квартир не спешат их продавать. Если ситуация позволяет, хозяева предпочитают, хоть и небольшую, но стабильную прибыль. Желание выждать и увеличение стоимости коммунальных услуг, особенно отопления, способствует тому, что цена на аренду жилья постепенно начинает расти.

При этом глава отраслевого совета участников рынка недвижимости в Днепропетровской области Сергей Логутенко отметил, что в Днепропетровске дешевая аренда стала более доступной. По его словам, на сегодняшний день можно снять 1­ или 2­комнатную квартиру от 1,5 до 2 тыс. грн. Но и дорогая аренда в городе также пользуется спросом.

Чтобы лучше изучить рынок недвижимости, мы обратились к риелторам. Оказалось, что квартиры до 2 тыс. грн. действительно есть, но их состояние оставляет желать лучшего.

— За эти деньги можно арендовать «убитую» однокомнатную квартиру или малосемейку на окраине Днепропетровска. Сегодня есть такие предложения, например, на Западном. Учтите, что также придется оплачивать электроэнергию, газ и, как правило, воду. Сегодня выгоднее арендовать 2—3­комнатные квартиры, чем 1­комнатные. Жилую «двушку» в спальном районе можно снять за 3 тысячи, а «трешку» — за четыре тысячи гривен. Это, конечно, базовые цифры, — рассказала риелтор с многолетним стажем Наталья.

Она также рассказала, на какие уловки  иногда приходится идти риелторам, чтобы сдать проблемные квартиры, поэтому попросила не называть ее фамилию.

— Большая часть фотографий дешевых квартир не отображает действительность. На них будут только плюсы жилья, а гнилые трубы и прокуренный диван останутся за кадром. Поэтому не верьте фото, смотрите все сами. Большая часть такого жилья сдается без водонагревателей (хорошо, если есть колонка) и бытовой техники. Окна зачастую не металлопластиковые, а в ванной плитка тридцатилетней давности. На Слобожанском проспекте (проспект Правды) был вариант, где в ванной кафеля не было, а стены выкрашены до середины синей краской.

По словам Натальи, сегодня она нередко встречает варианты «кооперации», когда несколько молодых людей или семейных пар снимают в хорошем состоянии 3­комнатную квартиру и совместно ее оплачивают. Такие варианты необходимо отдельно оговаривать с владельцем жилья.

«Смешные» цены

Что касается купли­п-родажи недвижимости, то стоимость жилья снизилась по всей Украине. Сегодня однокомнатную хрущевку в Киеве можно купить за 25 тысяч дол., в Одессе за такую попросят до 20 тысяч долларов США, а в Харькове хватит и 16 тысяч дол. Еще ниже цены в небольших городах. Например, в Павлограде однокомнатные квартиры продают за 8 тыс. дол., а в Никополе такие можно купить за 6 тыс. дол.

Глава отраслевого совета участников рынка недвижимости в Днепропетровской области Сергей Логутенко отмечает, что сегодня самое время покупать. По его словам, в Днепропетровске стоимость 1­комнатной квартиры порядка $15 тыс., купить 2­комнатную вполне реально за $20 тыс., а стоимость 3­комнатной начинается от $28 тыс.

Конечно, в долларовом эквиваленте суммы кажутся более чем приемлемыми, но в гривне они становятся ударом для многих. Ведь при нынешнем курсе «двушка» стоит более полумиллиона гривен. Добавьте к этой сумме переоформление, гонорар риелтора и хотя бы косметический ремонт.

— На фоне таких цен на квартиры люди все чаще интересуются частными домами в пригороде. Подгородное, Юбилейное, Кодаки, Диевка, Таромское. Все эти районы сегодня востребованы. Конечно, покупателю необходимо учитывать наличие автомобиля, общественного транспорта и инфраструктуры. Отмечу, что все чаще такие варианты выбирают молодые семьи или люди старшего возраста. Я думаю, что следующего всплеска цен на недвижимость стоит ожидать не раньше следующей осени, — рассказала риелтор Наталья.

Сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости риелтор считает благоприятной для покупателя, ведь торг сегодня уместен. Продавец заведомо завышает цену на одну или полторы тысячи долларов, оставляя как бы место для скидки. Особенно хорошо «уступают» на больших квартирах, ведь большого спроса на 4­комнатные квартиры сегодня нет. Поэтому торгуйтесь…

Чего ждать в 2016 году

Гарантировать, что будет так или иначе, не согласится ни один уважающий себя эксперт. Но большая часть специалистов все же настаивает, что сегодня цены на недвижимость достигли своего дна и в дальнейшем они будут постепенно расти.

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в 2016 году цены на жилье увеличатся на 10—15% в гривневом эквиваленте. Это обусловлено стремлением компенсировать потери, возникшие в долларовом эквиваленте в прошлые годы. Но если гривна будет и в дальнейшем девальвировать, то соответственно цена в гривне будет продолжать расти, хотя и не пропорционально.

С другой стороны, аналитики отмечают, что квадратные метры в новых жилых комплексах могут подешеветь, и этот класс жилья в дальнейшем должен стать доступнее, чем сегодня. Но днепропетровские аналитики уверяют, что цены на покупку и аренду недвижимости в городе достигли своего минимума и предпосылок для изменения ситуации в ближайшие полгода нет. Ясно одно: пока не будет стабильности в банковском секторе, ситуацию на рынке недвижимости спрогнозировать сложно.

Кто и сколько будет платить

Хоть и не сильно, но все же будет влиять на выбор покупателя и налог на недвижимость. Еще в прошлом году на сессии Днепропетровского городского совета было принято решение о ставках налога на недвижимое имущество. Согласно этому решению налог на жилую недвижимость составит 1% минимальной заработной платы за каждый квадратный метр общей площади. Депутаты также утвердили необлагаемую налогом площадь жилья.

Не облагаются квартиры до 85 квадратных метров, жилые дома до 200 квадратных метров. Могут спать спокойно также владельцы двух жилых объектов общей площадью до 285 квадратных метров. Математика такова: каждый «лишний» квадратный метр жилплощади следует умножить на 13 гривен 78 копеек — тот самый 1% минимальной зарплаты.

При этом ставка налога для нежилой недвижимости установлена 0,5% — для зданий в центральной части города и 0,25% — для зданий за пределами центра. Отметим, что платить этот налог нужно будет поквартально. От налога на недвижимость полностью освобождены религиозные и транспортные организации Днепропетровска.